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Maio foi um mês de pressão para os fundos imobiliários. O IFIX recuou 1,33% no período, impulsionado por um ambiente macro que combinou Selic em patamar ainda elevado, inflação resistente acima da meta e perspectiva de pausa no ciclo de cortes do Banco Central. O Copom reduziu a taxa básica em apenas 25 pontos-base e adotou tom mais cauteloso, refletindo preocupações com a resiliência inflacionária — especialmente nos núcleos ligados a serviços — e com os efeitos indiretos da alta do petróleo sobre os preços. No exterior, as tensões no Oriente Médio e a postura mais firme do Federal Reserve reforçaram a percepção de juros altos por mais tempo, pesando sobre ativos de risco em mercados emergentes.

Nesse contexto, o time de Equity Research Fundos Listados do BTG Pactual realizou ajustes pontuais na composição da carteira de FIIs para junho de 2026, com foco em preservar a qualidade da renda e melhorar a assimetria do portfólio. A carteira segue com 16 fundos, dividend yield anualizado de 11,5% e uma abordagem mais seletiva diante de um cenário que exige atenção redobrada à qualidade dos ativos e à solidez dos fundamentos operacionais.

Cenário do mês: juros resilientes e seletividade como estratégia

O ambiente macroeconômico de maio consolidou um quadro que já vinha sendo antecipado: a janela de afrouxamento monetário mais acelerado foi fechada. Com a inflação persistindo acima da meta — pressionada por núcleos de serviços, preços administrados e os efeitos do petróleo sobre os índices de preços —, o Banco Central optou pela cautela, reduzindo o espaço para cortes adicionais da Selic no curto prazo. A perspectiva de pausa no ciclo de flexibilização ganhou peso nas apostas do mercado.

Para os fundos imobiliários, esse cenário tem implicações diretas. Os FIIs de recebíveis, por sua natureza atrelada ao CDI ou à inflação, tendem a se beneficiar de spreads mais elevados em ambientes como esse. Já os fundos de tijolo — especialmente lajes corporativas e shoppings — ficam mais expostos ao custo de oportunidade representado pela renda fixa, que continua oferecendo retornos atrativos com risco percebido menor. A seletividade, portanto, passa a ser o principal critério de alocação: fundos com fundamentos operacionais sólidos, portfólios de qualidade e desconto relevante frente ao valor patrimonial tendem a se diferenciar.

O cenário fiscal também volta ao radar. O debate sobre o arcabouço fiscal e as incertezas que rondam o período pré-eleitoral começaram a influenciar o comportamento da curva de juros e do câmbio. Para os FIIs, a sinalização de que os juros longos podem permanecer pressionados por mais tempo é um elemento de atenção, especialmente para fundos com maior duration e sensibilidade às taxas de desconto aplicadas na avaliação dos imóveis.

Performance: carteira supera o IFIX em maio

Em maio, a carteira de FIIs do BTG Pactual apresentou queda de 0,22%, desempenho sensivelmente melhor do que o recuo de 1,33% registrado pelo IFIX no mesmo período. No acumulado de 2026, a carteira avança 3,70% contra 2,71% do índice de referência. Desde o início da estratégia, em julho de 2019, o portfólio acumula alta de 69,58%, contra 47,65% do IFIX — uma diferença expressiva que reflete a consistência da gestão ativa e da seleção criteriosa de ativos ao longo dos anos.

Distribuição por segmento — Junho 2026

A composição da carteira para junho reflete uma estrutura diversificada entre cinco segmentos, com predominância de recebíveis — estratégia que faz sentido no ambiente atual de juros ainda elevados — e exposição complementar a fundos de tijolo com fundamentos sólidos.

O que mudou de maio para junho

Os estrategistas do BTG Pactual realizaram um único movimento nesta atualização — preciso e fundamentado —, mantendo o restante da carteira inalterado.

Redução em fundo de recebíveis com indexação mista (−2%)
A posição em um fundo de crédito imobiliário com carteira diversificada no estado de São Paulo foi parcialmente reduzida após uma recuperação relevante de preço no mercado secundário nas semanas anteriores. A decisão foi tática: o fundo preservou seu perfil de qualidade e segue na carteira, mas o movimento de alta recente reduziu a assimetria de retorno em relação ao valor de entrada original. O Research aproveitou a valorização para realizar parte dos ganhos acumulados e liberar espaço para realocação em ativo com melhor relação risco-retorno no momento atual.

Aumento em fundo de shopping centers com desconto no valor patrimonial (+2%)
A contrapartida da redução foi o reforço da posição em um fundo de tijolo do segmento de shoppings que passou por queda mais acentuada no mercado secundário nas semanas anteriores. Após a correção, o fundo passou a negociar com desconto de aproximadamente 15% frente ao valor patrimonial e com dividend yield próximo de 10% ao ano — combinação que o Research do BTG Pactual avaliou como atrativa do ponto de vista de carrego e upside de valorização. A existência de reservas no fundo contribui para maior previsibilidade na distribuição de rendimentos no curto prazo, reforçando sua função de geração de renda na carteira.

Leitura estratégica

O investidor em FIIs enfrenta hoje um dilema que não é novo, mas se tornou mais agudo: com a renda fixa ainda pagando bem, o argumento para alocar em fundos imobiliários precisa ser mais do que superficial. E ele existe — mas exige uma leitura mais refinada do que a habitual.

O primeiro argumento é tributário. Para o investidor pessoa física, os proventos dos FIIs são isentos de imposto de renda, enquanto os rendimentos de renda fixa tributável sofrem alíquotas de até 22,5%. Isso significa que um dividend yield de 11,5% ao ano nos FIIs equivale, na comparação líquida, a um rendimento bruto consideravelmente superior — o que a tabela de rendimentos da carteira demonstra ao citar 104,9% do CDI em termos de equivalência gross-up em maio.

O segundo argumento é estrutural. Fundos com boas localizações, locatários de qualidade e contratos de longo prazo tendem a preservar — e até expandir — a geração de renda ao longo do tempo. Quando negociados com desconto frente ao valor patrimonial dos imóveis, como ocorre com boa parte da carteira (P/VPA médio de 0,92x), o investidor está, em tese, comprando ativos reais por menos do que valem. Em horizonte de 3 a 5 anos, essa equação costuma se resolver favoravelmente.

O ajuste de junho é pequeno em tamanho, mas preciso em intenção: preservar a renda, melhorar a assimetria e reforçar um ativo de tijolo com fundamentos sólidos que foi penalizado de forma desproporcional pelo mercado. A carteira completa de FIIs recomendada pelo BTG Pactual para junho de 2026 está disponível para clientes da Kaza Capital com conta aberta no BTG Pactual.