Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários — Setembro 2026: ajustes no segmento de recebíveis e shoppings

Agosto foi um mês de transição para os fundos imobiliários. Enquanto o cenário internacional seguiu marcado pela incerteza sobre os próximos passos do Federal Reserve — com dados de emprego mais fracos nos Estados Unidos aliviando parte da pressão sobre juros, mas indicadores de inflação como o PCE mantendo o mercado em alerta —, o Brasil consolidou um movimento importante: o Copom reduziu a Selic para 14,00% e sinalizou espaço para a continuidade do ciclo de cortes. Esse tipo de sinalização tende a ser especialmente relevante para uma classe de ativo sensível à curva de juros, como é o caso dos fundos imobiliários.

Nesse contexto, o time de Research do BTG Pactual publicou a atualização mensal da carteira recomendada de fundos imobiliários referente a setembro de 2026, com ajustes pontuais na composição. As mudanças refletem tanto uma reavaliação de risco em uma das posições quanto um reforço estratégico em segmentos considerados bem posicionados para o momento atual do ciclo econômico. A seguir, explicamos a lógica por trás de cada decisão — sem revelar os fundos específicos, que fazem parte do material exclusivo disponibilizado pela Kaza Capital.

Cenário do mês

O mês de agosto reforçou a percepção de desaceleração da atividade econômica doméstica, ao mesmo tempo em que a inflação mostrou sinais mais claros de descompressão. A composição do IPCA de julho foi beneficiada por recuos em alimentos e vestuário, além de uma deflação em serviços intensivos em mão de obra — um conjunto de fatores que, somado a indicadores como IBC-Br e Caged, sustentou a decisão do Copom de reduzir a Selic. Do lado externo, o mercado segue dividido entre o alívio trazido por um mercado de trabalho americano mais fraco e o desconforto persistente com a inflação nos Estados Unidos, o que tende a manter a volatilidade elevada até a próxima decisão do Federal Reserve.

Nesse ambiente, o IFIX registrou queda no período, e a carteira recomendada do BTG Pactual acompanhou o movimento, ainda que com uma perda relativamente menor — evidência de que a seleção ativa de fundos tem contribuído para atenuar parte da volatilidade do mercado secundário. Vale destacar que o fiscal segue como um dos principais pontos de atenção para o fechamento da curva de juros longa, com o déficit primário e a dívida pública pressionando as taxas mais longas, mesmo com a desinflação favorecendo os vértices curtos.

Rendimento e atratividade relativa

A carteira recomendada segue com um dividend yield anualizado agregado de 11,8%, equivalente a cerca de 91% do CDI líquido — ou aproximadamente 107% quando ajustado ao CDI gross-up, considerando a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos a pessoas físicas. O patrimônio da carteira negocia, em média, com um leve desconto em relação ao valor patrimonial dos fundos que a compõem, o que reforça a leitura de que parte do mercado ainda não precificou integralmente a melhora do cenário de juros no curto prazo. Historicamente, esse tipo de descasamento entre valor de mercado e valor patrimonial tende a se reduzir à medida que o ciclo de cortes de juros avança e o apetite por ativos de renda se normaliza.

Distribuição por segmento

A carteira mantém uma concentração relevante em fundos de recebíveis imobiliários, seguida por exposição a galpões logísticos, shopping centers e lajes corporativas. Essa distribuição reflete a leitura do BTG Pactual sobre onde estão as melhores relações de risco e retorno dentro do universo de FIIs no momento atual do ciclo de juros.

O que mudou de mês a mês

Saída de posição no segmento de recebíveis. Um dos fundos de recebíveis da carteira foi desmontado diante do provável movimento de incorporação por outro veículo do mesmo segmento — situação que tende a alterar a dinâmica de negociação e o perfil de risco da tese original. Apesar de reconhecer a qualidade da carteira de crédito do fundo, o BTG Pactual optou por remover a posição neste momento, priorizando previsibilidade em um cenário já marcado por volatilidade macroeconômica.

Reforço em dois fundos de recebíveis. A alocação em dois fundos do segmento de recebíveis foi ampliada. A lógica considera a relevância desses veículos dentro do mercado de crédito imobiliário, sua elevada liquidez e a capacidade de estruturação própria das gestoras responsáveis — fator que permite maior controle sobre as garantias negociadas e condições mais atrativas de carrego para os cotistas.

Aumento de exposição a shopping centers. A posição em um fundo de shopping centers foi ampliada, com base em um portfólio de ativos maduros, boa diversificação regional e potencial de reciclagem de imóveis ao longo do tempo — características que, segundo o Research do BTG Pactual, reforçam a atratividade da tese no contexto atual.

Redução pontual em shopping centers. Em contrapartida, houve uma redução moderada em outro fundo do mesmo segmento, com o objetivo específico de rebalancear a carteira após os movimentos anteriores — e não como resultado de uma mudança na avaliação sobre a qualidade do ativo.

A Superquarta de setembro e o cenário eleitoral

Um ponto de atenção para as próximas semanas é a chamada “Superquarta” de setembro, quando Federal Reserve e Copom devem anunciar suas decisões de juros na mesma data. O resultado combinado tende a ser determinante para avaliar o diferencial de juros entre Brasil e Estados Unidos e o espaço remanescente para flexibilização adicional da política monetária doméstica — variável central para o desempenho de ativos de maior sensibilidade a juros, como os fundos imobiliários.

Do ponto de vista estratégico, os ajustes feitos na carteira de setembro têm uma lógica comum: reduzir exposição a situações de maior incerteza específica — como a possível incorporação de um fundo — e reforçar posições em segmentos com fundamentos sólidos e maior previsibilidade de geração de caixa. É uma diferença importante em relação a uma abordagem baseada apenas em perseguir o maior yield disponível no mercado secundário: aqui, o critério central é a qualidade e a resiliência da tese ao longo do ciclo, não apenas o retorno pontual de curto prazo.

Rebalancear uma carteira de fundos imobiliários não significa reagir a cada oscilação do IFIX, mas sim revisar continuamente se a composição de segmentos, gestoras e teses de investimento ainda faz sentido diante do cenário macroeconômico vigente. É esse tipo de raciocínio — e não apenas os nomes dos fundos selecionados — que sustenta a consistência de uma carteira recomendada ao longo do tempo. A carteira completa, com os 16 fundos, seus respectivos pesos e a tese detalhada de cada posição, está disponível para quem quiser aprofundar essa análise através da Kaza Capital.