Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários — Maio 2026: Recebíveis na liderança e a aposta em shoppings com dividendos represados

O mercado de fundos imobiliários encerrou abril em terreno negativo, com o IFIX recuando 1,53% no mês. A pressão veio de um cenário macroeconômico ainda desafiador: inflação persistente, especialmente em serviços, e um ciclo de corte de juros que, embora em andamento, avança em ritmo mais cauteloso do que o mercado gostaria. Ainda assim, no acumulado do ano o índice acumula alta de 4,1%, sustentado pela perspectiva de que a Selic seguirá em trajetória descendente ao longo de 2026.

Nesse contexto, o time de Research do BTG Pactual publicou a atualização mensal da Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários para maio de 2026. A carteira manteve a alocação em 16 fundos, com ajustes pontuais no segmento de shopping centers: uma redução parcial de posição para realização de lucros e a inclusão de um fundo com dividendos potencialmente represados. A seguir, detalhamos o cenário e a lógica por trás de cada decisão.

O cenário de maio: Selic em queda, inflação em alta e o dilema dos juros

No cenário externo, o Federal Reserve manteve a taxa de juros no intervalo de 3,50% a 3,75%, em linha com as expectativas. A postura segue cautelosa diante de uma inflação ainda acima da meta, pressionada pelo choque energético recente, e de um mercado de trabalho que começa a dar sinais de desaceleração. Os economistas do BTG Pactual avaliam que o Fed deve manter os juros inalterados ao longo de 2026, sem espaço para novos cortes no curto prazo.

No Brasil, o Copom deu continuidade ao ciclo de flexibilização monetária, reduzindo a Selic em 25 pontos-base para 14,50% ao ano. A comunicação do comitê trouxe um tom levemente mais brando, mantendo a sinalização de continuidade do ajuste mesmo em ambiente de incerteza elevada. A projeção do BTG Pactual é de que a Selic possa encerrar 2026 em 13,00%, embora os riscos sejam assimétricos — a inflação persistente, especialmente em serviços e núcleos, pode limitar a extensão total do ciclo de cortes.

Do lado da atividade econômica, os dados seguem robustos. O mercado de trabalho permanece aquecido, com forte geração de empregos e ganhos reais de salários acima da produtividade. Esse cenário de hiato do produto positivo reforça a leitura de que, embora o ciclo de corte de juros esteja em curso, o ritmo será gradual e dependente da evolução dos indicadores de inflação nos próximos meses.

O mercado de FIIs em números

O IFIX negocia com P/VPA médio de 0,93x e dividend yield de 11,6% nos últimos 12 meses. A carteira do BTG Pactual, por sua vez, apresenta P/VPA ponderado de 0,94x e dividend yield anualizado de 11,3% — com liquidez média diária ponderada de R$ 9,8 milhões.

A performance setorial em abril foi heterogênea. Os segmentos de fundos híbridos, fundos de fundos e shopping centers lideraram as altas no mês, enquanto o segmento de desenvolvimento continuou pressionado. O setor de recebíveis, que representa a maior alocação da carteira, avançou 1,4% no mês e acumula alta de 4,9% no ano.

Como a carteira está distribuída

A carteira de maio mantém 16 fundos, com forte concentração em recebíveis imobiliários (CRIs) e uma exposição relevante a galpões logísticos. A alocação reflete a estratégia de combinar carrego atrativo dos fundos de papel com o potencial de valorização dos fundos de tijolo no ciclo de queda da Selic. Confira a distribuição setorial:

O que mudou de abril para maio

As alterações deste mês foram cirúrgicas, concentradas no segmento de shopping centers. A alocação setorial permaneceu estável em todos os demais segmentos — recebíveis (52%), galpões logísticos (22%), lajes corporativas (9,5%) e renda urbana (7%).

Redução parcial: um fundo de shoppings com boa performance recente (de 4% para 2%)
O BTG Pactual optou por reduzir a posição em um fundo de shoppings que vinha contribuindo positivamente para a carteira nos últimos meses, tanto em geração de renda quanto em valorização. A movimentação teve como objetivo realizar parte dos ganhos acumulados, mantendo, porém, uma visão construtiva para o ativo. O relatório destaca que o fundo anunciou recentemente o desinvestimento parcial de um shopping no Nordeste, operação que pode gerar ganho de capital relevante e contribuir para a redução da alavancagem — fatores que reforçam a qualidade da gestão e sustentam uma perspectiva positiva no médio prazo.

Entrada: um fundo de shoppings maduros com dividendos represados (2%)
A nova posição é um fundo que já integrou a carteira entre 2023 e 2024. O racional da inclusão está em um descasamento identificado entre a geração de resultados operacionais e os rendimentos efetivamente distribuídos. Na avaliação do BTG Pactual, o fundo distribui proventos abaixo do que seu resultado permitiria, criando uma assimetria interessante: existe espaço para elevação dos dividendos nos próximos meses, o que melhora o carrego da posição. Além disso, o fundo tem gerado ganhos de capital consistentes com a venda de ativos e mantém um portfólio diversificado de shoppings maduros em diversas regiões do país.

O que esperar da Selic e o impacto nos FIIs

As projeções macroeconômicas do BTG Pactual apontam para uma Selic de 13,00% ao final de 2026 e 10,50% em 2027. Esse cenário de queda gradual dos juros tem implicações diretas para os fundos imobiliários em duas frentes.

Para os fundos de recebíveis (papel), o nível ainda elevado da Selic sustenta os rendimentos no curto prazo — especialmente para fundos com carteiras indexadas ao CDI. Já os fundos com CRIs indexados à inflação se beneficiam do IPCA pressionado, que o BTG projeta em 4,8% para 2026. Essa combinação explica a manutenção de uma alocação de 52% em CRIs.

Para os fundos de tijolo (galpões, lajes, shoppings e renda urbana), a queda dos juros tende a provocar valorização das cotas ao longo do tempo, à medida que o custo de capital do mercado recua e os ativos reais se tornam mais atrativos em termos relativos. A carteira já está posicionada para capturar esse movimento, com 48% de exposição a ativos físicos.

Leitura estratégica

A carteira de FIIs do BTG Pactual para maio reforça uma abordagem que tem se mostrado consistente nos últimos meses: manter a espinha dorsal em recebíveis imobiliários para garantir renda corrente elevada, enquanto posiciona parcelas relevantes em ativos reais que se valorizam com a queda dos juros.

A troca no segmento de shoppings ilustra bem o estilo de gestão proposto: realizar lucros em posições que performaram bem, sem abandonar o segmento, e realocar em fundos onde existe uma assimetria favorável — neste caso, um descasamento entre resultado operacional e distribuição de proventos que pode se corrigir nos próximos meses.

Para o investidor que busca renda passiva com isenção de imposto de renda sobre os rendimentos, o dividend yield anualizado de 11,3% da carteira é um dado relevante. Comparado ao CDI líquido de imposto, os fundos imobiliários voltam a oferecer uma relação competitiva, especialmente em um cenário onde a Selic tende a cair ainda mais.

O equilíbrio entre papel e tijolo, a diversificação entre gestoras e a disciplina de rebalanceamento são os pilares que sustentam a estratégia. A carteira completa com os 16 fundos recomendados está disponível para clientes da Kaza Capital.